Аграрные рейдеры действуют в рамках закона

Представитель Росреестра рассказал, как чаще всего хозяйства лишаются земли
Несмотря на то что «лихие 90-е» ушли в прошлое, земельное рейдерство никуда не делось – только теперь захват сельхозугодий происходит в рамках правового поля. С такого тезиса начал своё выступление и. о. руководителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ставропольского края Михаил Колесников на форуме «АгроЮг».
Советы, которые дал Михаил Дмитриевич, основаны на опыте Ставропольского края, но актуальны для аграриев из любых регионов.
По словам Колесникова, одна из частых ошибок при сделках с землёй – пренебрежение преимущественным правом субъекта РФ на покупку участка из земель сельхозназначения.
Данное право закреплено в статье 8 федерального закона «Об обороте земель сельхозназначения». Статья гласит, что прежде чем продать свой участок, землевладелец должен письменно предложить его высшему исполнительному органу власти региона или органу местного самоуправления. Если в течение 30 дней государство не выскажет намерения купить эту землю, в течение года собственник может её продавать частным лицам (но по цене не ниже той, что предлагалась госструктурам). В противном случае сделка будет считаться ничтожной.
– Некоторые землевладельцы стараются обойти эту норму закона, покупая не участок, а земельные доли, – сказал Михаил Колесников. – Имейте в виду: если суд выяснит, что вы в течение года выкупили все доли, из которых образовался целый земельный участок, то с вероятностью 100% вы эту землю потеряете – сделка будет расценена как скрытая купля-продажа участка.
Быть начеку стоит тем, кто арендует земли, находящиеся в общедолевой собственности. В аренду такой участок может быть предоставлен только по решению общего собрания.
– Необходимо следить за легитимностью не только процесса, но и созыва общего собрания, – предупредил Михаил Колесников. – В Ставропольском крае вопрос о легитимности общих собраний возникал в связи с тем, что несколько муниципальных районов были преобразованы в городские округа, однако эти изменения не были отражены в законодательстве о СМИ, в которых необходимо публиковать обявления о проведении общего собрания.
Ещё одна неприятная ситуация может возникнуть, если на общем собрании, где решался вопрос аренды участков, кто-нибудь из дольщиков проголосовал против. Этот протест, напомнил Михаил Дмитриевич, даёт владельцу доли право отмежевать участок, не спрашивая согласия арендатора.
– Если решение по выделу участка не реализовано сразу, оно является бомбой замедленного действия, – сказал Колесников. – Предприятие сеет, вносит дорогие удобрения, тратится на средства защиты растений, а когда приходит время собирать урожай, появляются дольщики, которые начинают активно выделять участки в счёт своих земельных долей на этом поле.
Если процедура межевания была проведена законна, Росреестру приходится регистрировать новый участок. При этом обязательства по аренде – как и право собирать урожай – на него не переносятся. В разгар уборочной кампании бывшему арендатору приходится бегать по судам, доказывая, что именно ему принадлежат пшеница, подсолнечник или кукуруза.
Судебная практика при этом не всегда складывается в пользу сельхозпроизводителя.
– Наконец, не забывайте о сроках аренды участка: они должны учитывать завершение всех полевых процессов, – сказал представитель Росреестра. – Мы встречали договоры, которые должны были завершиться, например, 13 июля – к этому моменту в некоторых районах даже ранние зерновые не успевают собрать. Такой договор аренды заведомо ставит сельхозпроизводителя в неудобное положение: ему либо в последний год придётся отказаться от сева, либо рисковать, что урожай уйдёт в чужие руки.
Статья опубликована в газете "Крестьянин" № 39 от 25.09.2019 под заголовком: «Аграрные рейдеры действуют в рамках закона»